国务院新闻办公室于2024年5月17日下午4时举行国务院“保交房工作配套政策”例行吹风会上，多次提到“保障性住房工程”。
其中，住房和城乡建设部副部长 董建国 提到:
可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。
中国人民银行副行长 陶玲 提到:
新增5000亿元抵押补充贷款额度，支持保障性住房等“三大工程”建设，完善住房租赁金融政策体系。
设立3000亿元保障性住房再贷款。保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。
鼓励引导金融机构支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，预计将带动银行贷款5000亿元。
自然资源部副部长 刘国洪 提到:
支持地方以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。这些土地收回、收购以后，还可以用于建设公共配套服务设施，改善周边住宅配套条件等。
对于收回、收购的土地，用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资金支持。
对于收购已建成商品住房或者收回、收购存量土地用于保障性住房的，市、县政府在批准收回时一并同意划拨土地，实行“收回——供应”并行办理，土地使用权权利性质可以根据批准文件变更登记为划拨土地。
下面我们来重点介绍“保障性住房”公共基础设施工程。
一、什么是“保障性住房”工程？
保障性住房工程是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。
原有的住房保障体系是以公共租赁住房、保障性租赁住房为主体。而现在则将保障性住房建设，分为配租型和配售型两种保障性住房，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障性住房，按保本微利原则配售。
二、“保障性住房”工程的背景是什么？
住房城乡建设部相关司局负责人表示，之所以启动新一轮保障性住房规划建设，是因为此前商品房和保障房的“双轮驱动”存在一长一短的情况，保障性住房建设相对滞后，在住房供给中占比偏低，不能满足需求，存在明显短板。特别是在一二线大城市，由于房价高，部分工薪收入群体买不起商品住房。
三、“保障性住房”工程的支持政策有哪些？
2023年12月11日召开的中央经济工作会议强调，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。并将其作为今后一段时间房地产工作的重要内容。
2023年12月21日，全国住房城乡建设工作会议指出在住房保障方面，启动保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”。稳步推进保障性租赁住房、公租房和棚改安置房等建设。
国务院发布《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发﹝2023﹞14号文）明确提出“用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房”，其中保障性住房地位提升空前。
财政部 税务总局 住建部《关于保障性住房有关税费政策的公告》，对保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税；相关印花税予以免征；增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；免征或减征契税；保障性住房项目免收各项行政事业性收费和政府性基金。
加快推进保障性住房建设已成为完善住房制度的重要内容，地方政府也不断出台相关支持类政策予以推进，地方层面主要集中在保障类住房供应和公积金租房方面。
四、“保障性住房”工程的经历了怎样的发展历程？
第一阶段（2007年前）以配售型的经济适用房为主，廉租房等为辅。1994年经济适用房概念被正式提出，保障性住房制度开始运转，经济适用房成为保障性住房的主要存在形式。廉租住房于1998年首次提出，2007年相关部门出台《廉租住房保障办法》，国内大部分城市开始建立廉租住房制度。此阶段以向中低收入家庭出售经济适用房为主。
第二阶段（2008－2013年）以公租房及廉租房等配租型保障房为主。2008年金融危机之后，我国开始大规模推进保障性安居工程建设，其中配租型住房成为发展重点。这一阶段以廉租房与公租房并轨运行为主。
第三阶段（2014－2018年）以棚户区改造为主。2013年7月国务院发布《关于加快棚户区改造工作的意见》，这一阶段棚改货币化安置降低了保障性住房的建设力度，棚改成为主力。
第四阶段（2019-2023年）棚户区改造力度减弱，保障性租赁住房发力。中央陆续提出发展保障性租赁住房的支持政策措施，这一阶段以保障性租赁住房、公共租赁住房及共有产权房为主的保障性住房体系。
而随着“三大工程”提到重要地位，配售为主的保障性住房或将成为未来重点发展的保障房形式。
五、“保障性住房”工程保障谁？怎么保？谁来建？
（一）“保障性住房”工程保障谁：当前重点要保障好“两类群体”
新一轮保障性住房规划建设，是一项具有中国特色的住房保障模式改革，要加快建立一种“保障+市场”的房地产业发展新模式。
新一轮保障性住房建设重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等这“两类群体”，有条件的地方可以逐步覆盖其他群体。
（二）“保障性住房”工程怎么保：按顺序配售，封闭管理
新一轮保障性住房建设一个突出的特点，就是拓展了配售型保障性住房新路子。目前，各地方政府的保障性住房政策以保障性租赁住房为主，配售型保障性住房申购的具体条件，还要看地方政府下一步的规划和要求。标准是根据申请人的家庭收入、住房、财产等因素按顺序配售，从最困难的群体做起，逐步拓展范围。
保障性住房不得上市交易、实施严格的封闭管理，将是区分保障性住房和市场化住房一个重要的举措，可以最大限度地保障保障性住房的供给。
（三）“保障性住房”工程怎么建：城市党委、政府负有主体责任
规划建设保障性住房，根本目的是满足住房困难群众基本住房需求，按照要求，城市党委、政府对于保障性住房规划建设负有主体责任。
可充分利用依法收回的已批未建土地、司法处置的住房和土地等建设筹集配售型保障性住房，避免闲置浪费。
六、“保障性住房”工程如何申报？
2024年1月住建部、发改委、财政部关于申报保障性住房项目政策中明确，可申报纳入保障性住房政策支持范围包括：
省会（首府）城市或城区常住人口100万以上的大城市。
项目资金收支能平衡、项目收益与融资相平衡、周边公共设施齐全、项目净地坐标明确、2024年底前能开工。
科学研判城市的人口规模、人口净流入、房地产市场供求等情况，城市具备发展保障性住房的可行性。
符合条件的地方政府应尽早规划保障性住房项目。
具体申报流程参见我公司公众号文章，详细内容请点击链接：保障性租赁住房政策及实施方式空前利好政策，各地纷纷响应 —最新保障性住房和城中村改造政策解读再聊聊保障性租赁住房的发展
七、“保障性住房”工程资金来源？
“平急两用”公共基础设施是国家新时代三大工程之一，相比其他两大工程，其公益性属性更强，涉及的项目类型更多，因此需要针对具体项目，根据公益性、准公益性、经营性不同属性进行合规融资，底线是不得新增地方政府隐性债务。
（一）中央补助资金
2024年4月，财政部、住建部重新制定了《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》，提出中央补助资金在支持保障性住房建设，80%资金按照各省的各项任务量进行分配，20%作为奖励资金，依据各省保障性安居工程任务的绩效评价结果等等因素调节分配。
2023年第四季度国务院增1万亿元国债以及2024年新增的一万亿国债纳入预算管理，其中有部分将投入“保障性住房”项目。
（二）以政策性银行为主，商业银行为辅的银行贷款
中国人民银行提出鼓励引导国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。预计将带动银行贷款5000亿元。
预计2024年“保障性住房”建设贷款将成为银行又一个重点投向。
案例：
2023年12月，国家开发银行福建省分行向福州新区双龙新居保障性住房项目授信2.02亿元，并发放首笔贷款1000万元。
双龙新居保障性住房项目是福州市第一个配售型保障性住房项目，计划建设保障性住房710套，重点面向住房和收入困难群体公开销售，主要配售45到75平方米的中小户型。福州市房管局住房保障处处长介绍，该项目用地是划拨地，将以保本微利原则出售。
（三）地方政府专项债
国家发改委更新了专项债券的十大支持投向领域，在保障性安居工程领域新增了城中村改造和保障性住房。这里指的保障性住房是配售性的保障性住房。自此，保障性安居工程包括六个子类别，1.城镇老旧小区改造；2.保障性租赁住房；3.公共租赁住房；4.棚户区改造；5.城中村改造；6.保障性住房。
自然资源部副部长刘国洪指出，对于收购土地用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资金支持。
（四）其他金融工具
2022年 5月，证监会、发改委发文《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》推动保障性租赁住房REITs 业务规范有序开展。
2023年6月，《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》提出引导保险机构为保障性租赁住房提供资金和保障支持，支持保险资金通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式，为保障性租赁住房项目提供长期资金支持；支持非银机构依法合规参与，支持信托公司等发挥自身优势，依法合规参与保障性租赁住房建设运营。
八、以杭州政策来看配售性保障性住房如何实施？
杭州市政府网站发布关于《杭州市保障性住房配售管理办法（试行）》（征求意见稿），向全社会公开征求意见。
（一）配售型保障住房面积
保障性住房户型面积标准结合申请家庭人数和人才等级等因素确定。
城市户籍住房困难家庭——
2人及以下户家庭，户型面积标准为70平方米；
3 人户家庭，户型面积标准为90 平方米；
4 人及以上户家庭，户型面积标准为120 平方米。
各类人才家庭中——
区级人才户型面积标准为 90 平方米；
市级ABCDEF 类人才户型面积标准为120 平方米。
（二）配售型保障住房如何定价？
保障性住房销售基准价格，按照基本覆盖划拨土地成本+建设安置成本+加适度合理利润的原则核定。
（三）配售型保障住房其他约束条件？
保障性住房申请家庭应按规定办理保障性住房不动产登记。
不动产登记机构登记时，附记保障性住房、不得上市交易等内容，土地性质为划拨。
承租或者购买保障性住房后要退出保障、停止发放补贴。
保障性住房不得擅自转让、不得变更为商品房买卖、赠与。
否买保障性住房2年内不得购买其他房产。
辞职离开杭州的，保障性住房要申请回购。
保障性住房因继承、遗赠、离婚析产等情况而发生房屋所有权转移的，仍为保障性住房。
（如何申请、申请流程、申请条件可查阅原管理办法，这里不再详细介绍）
九、“保障性住房”工程总结
“保障性住房”属于党中央部署的国家重大战略“三大工程”，是现阶段“保障+市场”的房地产业发展新模式的重要部分。地方政府要充分依托于国家开发银行、中国农业发展银行等政策性金融机构及大型国有股份制银行的资金支持，尽快确保项目落地实施。
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