收购商品房作为保障性住房扩围：6月20日，住房和城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会上，住房和城乡建设部明确表示，各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。
会议强调：
坚决自主决策、自愿参与：市县根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，自主决策是否开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。
坚持三规范，做到三合适：要坚持规范实施，做到收购主体规范、收购过程规范、配售配租规范，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。
一、要想理解“收购商品房用作保障性住房”，首先要了解本世纪中国房地产行业的起伏状况：
中国房地产行业的发展，纵使风云变幻，但它在百姓心中以及国家经济中的地位，从未消减。
1、第一个增速时期（2000—2007年）
进入新世纪以来，随着温州炒房团各地收房，各地房价普遍上涨，房地产作为支柱性产业的名头开始渐渐做实。随着北京申奥成功，土地“招拍挂制度”正式出台以及中国加入世界贸易组织（WTO），中国房价正式进入第一轮狂飙时代。
2003年开始，面对房价持续上涨，国家开始积极调控：央行首次推出上涨利率，上调首付等政策抑制房价过快增长；中央为了稳房价先后颁布了“国八条”，“国六条”提高首付比例等限制政策。2004—2007年房价依旧高涨。直至美国次贷危机爆发，房价才开始下降。
2、第二个增速时期（2009—2013年）
中央“四万亿”救市，国十三条等政策，降低首付比例，鼓励住房消费，流出来的大水逐渐引导至房地产，房价开始第二次止跌回暖。此后，“国四条”“国十一条”等政策频出，政府依旧鼓励住房消费，楼市再次开始上涨。
此后，国家开始实施限购政策，取消三套房贷款政策，房地产行业成交放缓，房价开始持续走低，到2014年房地产市场成交萎靡。
3、第三个增速时期（2014—2018年）
中央再次出手调控，连续5次降息降准；随着呼和浩特打响取消限购的第一枪，房地产行业逐步松绑限售限购，市场逐渐恢复，房价止跌。特别是棚改货币化安置涨价“去库存”持续推进“去库存”政策，棚改货币化加持，房价开始又一轮狂飙模式，成交量和成交价均被刷新记录。
2017年紧急刹车，限购、限贷、限价、限售。中央在2017年后提出了以“房住不炒、地产维稳”为核心的一系列政策，市场成交放缓，疫情开始，大部分地区房价不再上涨甚至开始走低。
解读：
从以上三个增速期我们可以看出，房地产是经济发展的支柱产业之一，发达国家房地产业增加值占GDP的比重普遍在10%以上，美国为12.2%。然而，过去一年我国GDP超126万亿元，房地产仅占5.8%。
正因为房地产是支柱产业，往往需要国家宏观调控。每个周期，房地产市场过热时，国家往往通过提高利率，提高首付比例，提高购房贷款政策，限购、限贷、限价、限售等模式调控。
每当房地产市场低迷时，国家往往通过降息降准，松绑限售限购、降低首付比例，鼓励住房消费，发展棚户区改造和保障性住房去库存。
二、为什么要提出“收购已建成的存量商品房用作保障性住房”？
我们从新世纪的第四个房地产周期来看：疫情后，我国房地产行业进入持续低迷的周期，房地产市场低迷会对经济发展带来冲击。
1、2021年，恒大危机全面爆发；全国二手房几乎全面停贷，与此同时央行严格执行“三道红线”和“两道红线”，信贷骤然紧张。
2、2022年，大量房企违约暴雷，引发全国大量房地产项目烂尾，掀起断供潮；学区房和老破小热度继续下降；万人摇绝迹。
3、2023年，供求关系重大变化后，政策转向，长达6年的“房住不炒”政策退出历史舞台，9月开始至今大量城市解除限购和限售。
4、2024年再次提出“去库存”。4月30日，中共中央政治局会议提出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
5月17日，房地产新政密集出台：
中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知，首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%。取消全国层面首套和二套房贷利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率。
5月17日，央行宣布拟设立的保障性住房再贷款，规模3000亿元。支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。保障性住房再贷款不增加地方政府隐性债务。
5月17日，国务院副总理何立峰强调商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。
（1）各项新政策的出台，居民积极性有所提高，但市场下降趋势并未得到明显控制。市场下降趋势并未得到明显控制。
国家统计局发布的数据显示，5月份70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比降幅略有扩大。
具体来看城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.1个百分点。二手房市场降幅明显大于新房。一线城市二手住宅销售价格环比下降1.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
（2）进入2024年以来，房地产景气指数持续走低。
1—5月份，全国房地产开发投资40632亿元，同比下降10.1%。
1—5月份，房地产开发企业房屋施工面积688896万平方米，同比下降11.6%。
1—5月份，新建商品房销售面积36642万平方米，同比下降20.3%，其中住宅销售面积下降23.6%。
1—5月份，房地产开发企业到位资金42571亿元，同比下降24.3%。
5月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为92.01。
（以上数据来源于国家统计局）
（3）2024年5月末，我国的商品房库存量创了历史新高。
5月末，商品房待售面积74256万平方米，同比增长15.8%。其中，住宅待售面积增长24.6%，已经超过了2015年历史最高水平。
如发达国家的美国，成屋库存量2023年12月为100万套，而我国现在已经达到了1400万套，全年的去库存周期或存销比为22.4个月，高于合理值至少8个月（2024年库存周期已经超过25个月）。
因此，为了稳定房地产行业，提振房地产市场信心，改变房地产预期，国家提出收购已建成的存量商品房用作保障性住房，可以说是一条房地产行业止跌的保险。
三、新政实施对后续房地产市场的影响有哪些？
1、新政实施可以提振楼市信心，改变房地产预期，促进房地产市场止跌企稳
人类历史上，房地产市场危机大多至少经历数年，并对整个经济造成重大影响。即使如此，市场也都完成了疗伤和修复。
即使中国已达到66%的城市化率，未来城市化进程会放慢脚步，但城市化建设远没有到尽头。全国一二线城市中仍有约40亿平方米老旧小区待改造，甚至需要拆除重建。过去，人们对房子的追求停留在“住”上，如今人们对房子的需求在不断升级。改善型住房成为未来市场主流，从面积改善，到品质改善和环境改善等等。
在可预见的未来，中国的房地产市场还远远没有终结。
2、新政实施会促进开发商去库存和销售回款，帮助房企化解债务危机
收购已建成的存量商品房用作保障性住房有利于加快保障性住房供给，促进房产资源合理配置。同时，有利于市场库存的去化，缓解开发企业的资金压力，去库存效果最为直接，也将有利于促进房企加快项目竣工节奏。此外，房企出售已建成商品房后，回笼资金可用于支持在建工程，助力保交房，还可以发挥房地产行业支柱性产业的带动作用，带动上下游产业及配套产业的发展。
3、多地政府已经陆续出台政策盘活存量住房，收购存量商品房作为保障性住房
5月14日，浙江省杭州市临安区住房和城乡建设局发布公告称，临安区政府决定向开发商公开征集收购一批商品住房用作公共租赁住房。收购对象为商品房现房或一年内具备交付条件的期房。
5月27日，云南昆明市住房和城乡建设局发布《关于征集商品住房用作保障性住房的公告》，拟由市属国有企业在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。
6月25日，广西省出台2024年《全区住房保障工作实施方案》，支持地方国有企业收购符合条件的存量商品住房用作保障性住房，推动消化存量商品住房；支持有条件的县（市）将乡镇的教师、医生、民警、困难公职人员等纳入县域保障范围，享受县城保障性住房政策。
四、“收购已建成的存量商品房用作保障性住房”如何保障实施？
1、指导文件
《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）。
2、明确对象和标准
保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体，城市人民政府应将符合条件的工薪收入群体纳入保障性住房申请和安排对象范围。部分地区已将将乡镇的教师、医生、民警、困难公职人员等纳入县域保障范围，享受县城保障性住房政策。
3、实施流程
（1）要细致摸底
摸清本市县已建成商品住房库存情况，包括数量、区域分布、户型、面积、价格、销售进度等信息；摸清本市县各区域保障性住房需求状况，包括人口、收入、住房等状况，以此确定保障性住房供应数量，以及配售型和配租型保障性住房的配比，提前锁定保障性住房需求。
（2）制定政策或管理办法
按照国发〔2023〕14号等文件要求，制定适用于本地区的保障性住房管理办法和相关配套政策，确定收购规则和定价标准。目前，成都市已经出台《成都市保障性住房管理办法（征求意见稿）》。
（3）开展收购存量商品房
自主确定要开展收购存量商品房作为保障性住房的地区，要确定本次收购的主体，通过“政府主导、市场化运作”的思路，参与存量商品房的收购。收购过程要坚持和法规范，要以需定购，不得长期空置。
（4）加强后期项目的监管
包括资金监管、收购监管，确保专款专用、封闭管理。收购要合规合法，不得损害被收购人的利益。保障性住房实行封闭管理，通过房屋交易、不动产登记等信息系统进行限制，严禁购房人通过买卖、赠与等任何方式将保障性住房变更为商品住房流入市场。
4、资金来源
“保障性住房”属于党中央部署的国家重大战略“三大工程”，是现阶段“保障+市场”的房地产业发展新模式的重要部分。地方政府要充分依托于国家开发银行、中国农业发展银行等政策性金融机构及大型国有股份制银行的资金支持，尽快确保项目落地实施。
我司作为专业咨询机构，具有多个“保障性住房”项目策划经验，未来将持续助力各地方政府和国有企业加快经济和社会建设，合规合法实施保障性住房项目投融资工作，期待与您合作。
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