今年1月，住房城乡建设部会同国家发改委、财政部印发通知，组织城区常住人口300万以外符合条件的城市积极申报国家城中村改造政策支持，经四川省政府审核，推荐绵阳、宜宾、达州、南充、自贡共5个地级市申请城中村改造政策支持。

今年5月，住房城乡建设部、财政部联合印发通知，组织国家政策支持的城市申报第二批城中村改造专项借款。近日，根据新闻报道，绵阳、宜宾、达州部分区域的城中村改造项目已获得农发行及国开行的专项贷款审批，以解决区域内公共服务的短板弱项，进一步完善城市功能、提升城市品质。

说起城中村改造，那就不得不提到地方政府的“钱袋子”，即地方财政最主要的收入来源——国有土地使用权出让收入，本文以城中村改造项目为切入点，就土地出让收入用途、土地出让计提各项资金及费用、土地出让收入分配方式等方面进行分析，以供各位读者交流学习。

在说土地出让收入之前，我们先来了解下城中村改造项目的具体实施模式，2023年7月，国务院办公厅印发的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》明确，城中村改造坚持依法征收、净地出让，使市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用，由城市政府明确集体土地上房屋征收补偿责任部门、征收补偿标准和程序等，并依法依规实行征收。

按照上述文件规定，结合我司前期协助各地编制的城中村改造相关入库资料要求，本次城中村改造项目的具体运作模式为：

从以上可以看出，城中村改造项目的收益点主要还是土地出让收入，按照《财政部国土资源部中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知（财综[2006]68号）》定义，国有土地使用权出让收入是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。

土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出。具体如下：

以此次城中村改造项目为例，土地出让收入用途包括支付被征农户的征拆补偿费及安置补助费、三通一平等基础设施建设费用、居民安置房建设费用、保障性住房建设费用以及偿还专项借款的贷款本息。

上文说到土地出让收入需要计提相关资金及费用支出后才能作为土地出让净收益，因各地政策不同，资金计提方式和金额也不同（如国有土地收益基金以土地出让总收入为基数计提，农业土地开发资金以土地出让净收益为基数计提），经查询各部委及地方相关政策文件，大致分为以下几类：

根据《财政部国土资源部关于印发〈用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法〉的通知（财建〔2004〕174号）》，土地出让金用于农业土地开发的比例，由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况，按各市（地、州、盟）、县（市、旗）不低于土地出让平均纯收益的15％确定，并将其中不超过30％的资金集中到各省、自治区、直辖市及计划单列市使用。

对于国有土地收益基金，各地征收标准不同，以四川为例，根据《四川省自然资源厅 四川省财政厅关于进一步规范土地储备工作的通知（川自然资发〔2020〕58号）》，财政部门从缴入地方国库的土地出让收入中，划出3%-5%的比例，用于建立国有土地收益基金，主要用于土地收购储备。从已收储土地的出让收入中计提的国有土地收益基金，可用于偿还因收储土地形成的地方政府债务，并作为土地出让成本性支出计算核定。

根据《财政部发展改革委住房城乡建设部关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知（财综〔2010〕95号）》，从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。

根据《财政部关于从土地出让收益中计提农田水利建设资金有关事项的通知（财综〔2011〕48号）》，从2011年7月1日起，各省、自治区、直辖市、计划单列市（以下简称各地区）所辖市、县（区），统一按照当年实际缴入地方国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入，扣除当年从地方国库中实际支付的征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、计提农业土地开发资金支出、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出、支付破产或改制企业职工安置费支出、支付土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费等相关支出项目后，作为计提农田水利建设资金的土地出让收益口径，严格按照10%的比例计提农田水利建设资金。

根据《财政部关于从土地出让收益中计提教育资金有关事项的通知财综〔2011〕62号》，从2011年1月1日起，各省、自治区、直辖市、计划单列市（以下简称各地区）所辖市、县（区），统一按照当年实际缴入地方国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入，扣除当年从地方国库中实际支付的征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、计提农业土地开发资金支出、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出、支付破产或改制企业职工安置费支出、支付土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费等相关支出项目后，作为计提教育资金的土地出让收益口径，严格按照10%的比例计提教育资金。

根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办发〔2006〕100号）》规定，被征地农民社会保障所需资金从当地政府批准提高的安置补助费和用于被征地农户的土地补偿费中统一安排，两项费用尚不足以支付的，由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。

根据《财政部国土资源部中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知（财综〔2006〕48号）》规定，新增建设用地土地有偿使用费，由市、县人民政府按照国土资源部或省、自治区、直辖市国土资源管理部门核定的当地实际新增建设用地面积、相应等别和征收标准缴纳，征收标准为10-140元/平方米。

包括出让土地需要支付的土地勘测费、评估费、公告费、场地租金、招拍挂代理费和评标费用等，这部分费用以相关行业收费标准计算即可。

备注：以上文件因出台时间较早，目前部分文件可能修订或更新，对于上述资金计提的最新政策可咨询当地自然资源主管部门。

根据《财政部国土资源部中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知（财综〔2006〕48号）》，新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高后，仍实行中央与地方30∶70分成体制。同时，为加强对土地利用的调控，从2007年1月1日起，调整地方分成的新增建设用地土地有偿使用费管理方式。地方分成的70%部分，一律全额缴入省级（含省、自治区、直辖市、计划单列市）国库。

根据《中共中央办公厅国务院办公厅印发关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》要求，建立市县留用为主、中央和省级适当统筹的资金调剂机制。土地出让收入用于农业农村的资金主要由市、县政府安排使用，重点向县级倾斜，赋予县级政府合理使用资金自主权。省级政府可从土地出让收入用于农业农村的资金中统筹一定比例资金，在所辖各地区间进行调剂，重点支持粮食主产和财力薄弱县（市、区、旗）乡村振兴。省级统筹办法和具体比例由各省（自治区、直辖市）自主确定。中央财政继续按现行规定统筹农田水利建设资金的20%、新增建设用地土地有偿使用费的30%，向粮食主产区、中西部地区倾斜。

根据《四川省委办公厅、省政府办公厅印发关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的实施方案》要求，建立市县留用为主、省级适当统筹的资金调剂机制。土地出让收入用于农业农村的资金主要由市、县政府安排使用，重点向县级倾斜，赋予县级政府合理使用资金自主权。省级财政从各地计提的土地出让收入用于农业农村的资金中统筹10%，在各地之间进行调剂，重点支持粮食主产县（市、区）的粮食生产、高标准农田建设及成都平原的水田恢复建设。

对于土地出让收入扣除各项成本性支出后的土地净收益，各地的分配政策也不尽相同，如《绵阳市人民政府关于绵阳旧城区更新改造的实施意见（绵府发〔2018〕14号）》明确，对于旧城区更新改造项目，区人民政府（园区管委会）按照旧城区更新改造规划要求，统筹实施本辖区内改造项目及周边基础设施建设，自行负责项目融资和贷款偿还，实行自负盈亏。市级财政将项目土地出让地方留存部分净收益和缴纳的城市配套费全部返还区（园区），不分享项目开发建设和销售过程中产生的税收。再比如根据《南充市人民政府关于印发〈市与市辖区有关事权及支出责任调整方案的通知〉（南府函〔2021〕79号）》要求，城市规划区内一级市场商业、居住、居住兼容商业用地的土地出让收入，市与市辖区按宗地出让总价款的30%、70%分成。市级储备土地全部下放给属地市辖区，待土地出让收入实现后，市级先行扣收已直接投入部分，再由市、市辖区按 30%、70%分成。

土地出让收入是地方政府财政收入的重要组成部分，长期以来土地出让收入“取之于农，用之于城”，有力地推动了地方城镇化、工业化快速发展。

但我们也要清晰地认识到一些问题：