十四届全国人大三次会议9日下午举行记者会，民政部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部、国家卫健委四位负责人就相关问题回答中外记者提问。
住房和城乡建设部部长倪虹表示，将实施一批惠民生、促发展、防风险的更新项目，其中在民生项目，将着力抓三件事：
一是把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。
二是城中村改造，现在范围已经扩大到全国地级及以上城市，要在去年新增100万套基础上，再继续扩大改造规模。
三是大力推进完整社区建设，重点是聚焦“一老一小”，完善无障碍适老化配套设施，政府托育服务设施、儿童活动场地。
一、改造目标及改造内容
根据党中央、国务院部署，2000年底前建成的老旧小区改造已全面纳入城市更新范围，覆盖全国城市（含县城），并计划于2025年基本完成改造任务。老旧小区改造以系统性提升居民生活品质为核心，围绕基础设施、公共服务、智慧治理等维度展开，形成“基础保底、功能完善、品质跃升”的三级建设体系，主要建设内容如下：
（一）基础类改造：筑牢安全底线
市政设施更新：全面改造水电气管网、排水系统及道路照明，解决老化、堵塞、安全隐患等问题。
建筑本体修缮：加固危旧楼体、翻新屋面防水、整治外墙脱落，同步推进节能改造（如更换保温门窗、加装外墙保温层）。
公共安全升级：增设消防设施、监控系统，整治“飞线充电”，推进燃气安全装置普及。
（二）完善类改造：补齐功能短板
适老化与适儿化：加装电梯、建设无障碍通道、配置社区养老服务中心。
停车与充电设施：通过立体停车楼、机械式车位、共享车位等方式扩容停车空间，同步建设充电桩。武汉汉阳区引入社会资本7700万元新建停车楼，新增车位500个。
公共空间优化：改造绿化景观、增设文体设施（如健身器材、老年活动中心），合肥要求85%以上小区配套体育健身设施。
（三）提升类改造：激活社区活力
智慧化改造：植入智能安防、人脸识别门禁、充电桩智能管理系统。
社区服务集成：建设社区食堂、便民市场、托育机构，推动“一老一小”服务设施覆盖。
历史文化保护：保留特色建筑风貌，植入文化展示空间。
二、改造模式分析
（一）政府主导模式
由政府直接全额出资，统筹规划、建设和监管。
适用场景：基础类改造（如管网更新、消防设施）、公共安全隐患整治。
案例：目前老旧小区改造大部分地区主要均以此种模式进行推进，核心案例为北京东城区西总布胡同：2021年7月，东城区西总布街区的直管公房申请式退租和恢复性修建项目正式启动，覆盖面积约2.2万平方米，涉及直管公房约838户。这是东城区当时一次性启动规模最大、时间最紧、情况最复杂的退租项目。经各方努力，当年项目直管公房退租签约率即突破90%，入选2024年北京市“3个100”重点工程。
图：改造前后对比图
优势：高效推进，保障底线民生；
劣势：财政压力大，社会资本参与度低。
（二）市场化运作模式
由政府负责引入社会资本，通过PPP、BOT等方式合作开发。
适用场景：具备盈利潜力的项目（如停车楼、社区商业）。
案例：武汉汉阳区与国企合作建设立体停车楼，企业通过停车收费回收成本。目前汉阳区已建成12个立体停车楼项目，新增车位4200余个，其中70%由国企或社会资本运营，平均投资回收期约10年。
图：武汉汉阳区老旧小区改造之立体停车场建设
创新机制：“肥瘦搭配”——将盈利性项目与公益性项目打包，吸引社会资本，通过“1个核心项目带动N个相邻小区”的模式，实现资金平衡。
（二）居民自治模式
通过居民自筹资金、自主决策，政府提供技术及政策支持，实现老旧小区改造。
适用场景：加装电梯、楼内设施改造等 “自选动作”。
案例：成都玉林东路社区改造：玉林东路社区是成都老城区的代表，该社区共有居民6700多户，人口12000余人。随着辖区房屋建筑年限增长，老旧院落脏乱差情况凸显，同时由于公共活动空间狭小等情况，不少居民在其他区域购置新房，搬离玉林东路社区。2018年，玉林社区通过规划支持等，协助将社区内废弃车棚等闲置资产改造为咖啡馆、食堂、商铺等，以捐赠及共筹模式取得资金，最终使整个社区焕然一新。
图：成都玉林东路废弃停车棚变咖啡馆
创新机制：成立“多业权街区共发展联盟”，商家与居民签订公约，设立共治基金。
三、典型地区经验及未来实施路径
（一）典型地区经验
在各地老旧小区改造过程中都涌现了不少优秀案例，下面将就部分地区的经验进行分享：
（二）未来实施路径
老旧小区的基础设施改造已经来到了尾声，未来的改造将更多在于完善类改造及提升类改造，改造实施路径也将不再是参考某一个地区或某一个项目的具体经验，而是在于对现有所有先进经验的总结，并结合地区实际，进行的全面改造，下面就是现有先进经验下的各分项实施路径：
1、全域统筹与片区化改造深化
（1）街区级系统重构
以重庆、厦门为代表，推动“15分钟生活圈”理念落地，整合相邻小区资源，打破行政边界。例如重庆九龙坡区民主村片区将老旧小区与万象城商圈联动改造，通过打通断头路、植入商业配套，形成“商圈+社区”融合发展模式。此类改造需建立“政府统筹+专业机构评估+居民参与”的三级决策机制，确保公共服务设施（如养老、托育、医疗）与居住空间协同优化。
（2）历史文化活化利用
广州荔湾区三宝耀华片区通过修缮骑楼、注入非遗文化体验，将历史建筑改造为社区博物馆和文化市集，游客量增长30%。未来需建立“保护名录动态更新+微改造技术导则+活化运营补贴”的政策体系，例如武汉青山区保留工业文化墙，居民参与设计留住“工厂记忆”。
2、数字化与智慧化深度融合
（1）全生命周期数字管理
武汉江汉区引入BIM5D技术，实现从小区体检、改造设计到运维的全流程数字化管控。例如在中部金融片区改造中，通过三维建模优化管线排布，减少交叉冲突，节省造价15%。未来需推广“BIM+GIS+物联网”集成平台，实现改造项目进度可视化、资金监管透明化。
图：BIM5D老旧小区改造全流程数字化管控平台
（2）智慧社区场景落地
辽宁盘锦市惠宾街道康桥社区试点“AI讲解员”，整合57项便民服务，居民通过语音交互即可完成证件办理、生活缴费等事项，服务响应效率提升50%。重庆云阳县开发智慧社区App，居民线上参与决策支持率从40%提升至95%。未来需构建“基础服务（安防、停车）+增值服务（电商、家政）”的生态体系，例如福建平潭西观园小区通过智慧物业平台实现停车位预约、公共收益线上分配。
3、低碳化与绿色转型加速
（1）技术标准与实施路径
重庆出台《低碳建筑评价标准》，明确绿色建材应用比例不低于60%、装配式构配件比例不小于15%等硬性指标。大连试点光伏建筑一体化，目标2025年改造小区碳排放下降30%。未来需建立“改造项目碳足迹核算+绿色技术补贴+第三方认证”机制，例如武汉青山区采用透水铺装、下沉式绿地，内涝频次下降90%。
（2）资源循环利用
成都黉门街社区通过社区基金支持旧物改造项目，将废弃自行车棚改造成共享工具房，年节省垃圾处理费约3万元。未来可推广“建筑垃圾再生利用+雨水回收系统+屋顶绿化”组合方案，例如重庆渝中区某小区利用建筑废料制作景观小品，减少外运成本40%。
4、市场化机制创新突破
（1）社会资本多元参与
北京推行“改造+运营+物业”一体化招标，社会资本通过投资改造获得公共空间经营权，例如海淀区某小区引入企业投资7700万元建设停车楼，通过收费实现10年回本。重庆设立“共建基金”，居民按面积出资5元/㎡，社会捐赠超2.3亿元，用于设施维护。未来需探索REITs（房地产投资信托基金）模式，例如天津南开区推动老旧厂房改造项目发行CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），吸引险资参与。
（2）社区基金与社会企业
成都累计设立社区基金252只，募集资金6500万元，支持微改造项目500余个。例如黉门街社区通过社会企业注资、居民捐赠等方式，为托育中心提供运营补贴，托育费降至市场价50%。未来需完善“政府引导+慈善信托+企业捐赠”的筹资体系，例如彭州市与金牛区通过社区基金实现农产品直销，年销售额超400万元。
5、长效治理机制完善
（1）物业管理改革
贵州省新修订的《物业管理条例》明确业主委员会职责，要求物业服务企业定期公示收支情况，物业费收缴率纳入信用评价体系。厦门湖里区东渡片区采用EPC+O模式，物业费收缴率从43%提升至98%。未来需推广“大物业”模式，例如重庆60%以上改造项目实行片区统一管理，整合28个无物业小区引入专业服务。
（2）居民自治与参与
重庆推行“五议”流程（居民提议－大家商议－社区复议－专业审议－最终决议），确保改造内容由居民“照单点菜”。例如红星亭坡小区通过院坝会确定加装电梯、修建无障碍步道等方案，居民满意度达95%。未来需建立“居民监督员+第三方评估”机制，例如辽宁沈阳牡丹社区设立居民议事委员会，改造后矛盾纠纷下降60%。
6、应对人口老龄化与特殊需求
（1）适老化改造
重庆中山二路小区修建无障碍栈桥、爬楼机，实现“按键直达家门”，并配套建设社区食堂、辅具借用中心。未来需将适老化纳入改造强制标准，例如武汉硚口区省柴小区保留工业文化墙，增设老年活动中心。
（2）特殊群体保障
成都黉门街社区通过社区基金为托育中心提供补贴，月托育费最低840元，惠及50余名儿童。未来需建立“改造项目+公益服务”捆绑机制，例如广州花都区将旧厂房改造为颐康服务站，年收益反哺社区管养资金超500万元。
四、资金来源
资金问题一直是各地老旧小区改造大步推进的重要限制之一，若在资金不受限的情况下，我相信各地都能使老旧小区改造取得完美的成绩。但在资金有限的情况下，如果使用好各项资金，如何充分地使用好资金拼盘，将对老旧小区改造带来了完全不一样的效果。
目前老旧小区改造的资金来源主要为政府资金（中央及本级财政资金、专项债）、社会投资者（自投资金及银行贷款）、居民自筹等，因不同资金的需求不同，因此下面就对各方的需求及如何拆分项目争取资金进行分析：
上述只是大致的分析思路，具体项目拆分过程中尚需考虑各建设之间的关联性、整体性等。同时，老旧小区改造现阶段也不仅仅是小区改造，更多的是社区的整体改造，如何规划也是项目落实资金来源的重要基础。
我司作为专业投融资咨询机构，开展了多个老旧小区改造及城市更新咨询项目，对项目规划、资金落实等具有丰富的经验，可持续助力各地方政府和国有企业推动老旧小区及城市更新从整体规划到资金落实过程中的全流程工作，助力城市发展。
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