土地储备专项债券（以下简称土储债）最早起源于2016年，持续三年时间，累计发行土储债约1.5万亿。三年间土储债在专项债额度中占比最高接近38%，也就是说每发行三亿元专项债，至少有一亿元用于土地储备。2019年9月土储债被国常会叫停！国常会提出“专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域，此后暂停五年。

2024年5月开始，土储债再次预热，此后，国家在金融、财政、住建等方面陆续出台政策，支持专项债券用于土地收储。2025年2月，北京积极响应率先打响土地收储重启“第一枪”，此后，广东省、四川省也接连发行土地储备专项债券项目。

2025年2月11日，2025年北京市第三批政府债券信息披露文件在中国债券信息网披露，本批次为2025年北京市政府专项债券（五至十七期），计划发行总额462.90亿元。其中：土地储备领域项目25个，本次发行额度116.87亿元；其中，18个项目为土储债重新启动后新发行项目。项目详细信息如下表所示：

数据来源：来源于中国债券信息网

北京本批次土储债项目全部为土地一级开发项目，投资均用于征地补偿费用及基础设施建设费用。

本批次土储债期限为3-10年，以3年期、5年期、7年期为主；其中3年期项目8个，5年期项目8个，7年期项目8个，10年期项目1个。

2月23日，广东省披露了2025年政府专项债券（八期～九期），成为全国首批发行专项债券资金用于收购存量土地。

本次两期共发行总额307.1859亿元。全部为土储债项目。其中：

八期债券计划发行项目17个，全部为收购存量土地项目。发行金额合计114.04亿元，募资拟用于广州、惠州存量土地收储项目。详细项目清单如下：

数据来源：来源于中国债券信息网

九期债券共发行项目69个，其中67个为收购存量土地，2个项目为土储征地项目（汕头市、兴宁市），计划发行193.1459亿元，募资拟用于珠海等17市土地储备项目。

广东本批次土储债项目绝大部分为回收闲置存量土地，少部分项目用于新增土地征收项目。

广东本批次土储债期限全部为7年期（含5+2年期含权债券，即第5年末发行人具有全额或部分额度赎回选择权）。

总投资中拟发行专项债券比例最高可以达到100%。其中第八期发行专项债资金占总投资比例平均为91%，第九期发行专项债资金占总投资比例平均为94%。

根据统计，广东此次收购的存量土地，各地公示的项目用地单位覆盖地方国企、央企和民企，其中90%以上为地方国企。

存量用地现状土地规划用途包括商服用地、居住、工业用地，土地回收后，原则当年不再供应用于房地产开发。

广东省各地公示的第一批拟使用专项债券收购存量闲置土地的项目用地，拟收储价格与土地出让时的成交价基本持平，约70%的地块拟收储价格与成交价的比值在0.8—1.0之间，接近50%的地块比值在0.9—1.0之间，约10%的地块比值在0.7—0.8之间。

还款来源均为土地出让收入，债券本息覆盖率位于1.2-3.61之间，大部分在1.2-1.5之间。

2025年3月24日，四川省第二批专项债券（八至十五期）发行前信息披露。本次拟发行金额455.0147亿元，共计780个项目。

其中：土地储备专项债发行项目3个，发行金额合计6.2120亿元。相比其他两个省市发行规模较少。但也走在了自发自审地区启动土储债的前列。

数据来源：来源于中国债券信息网

四川本批次土储债项目2个项目为回收存量土地，1个项目为新增土地征收项目。

四川本批次土储债期限：一个项目为三年期，2个项目为七年期。

发行专项债占总投资比例52%-98%，其中青羊区收购存量土地的项目专项债券资金占比为98.6%。

在当前经济环境，尤其是房地产启稳的关键期，土储专项债应该有更大的想象和使用空间。2025年3月自然资源部联合财政部发文《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（自然资发〔2025〕45号），明确支持运用专项债券开展土地储备工作，有效推动房地产市场止跌回稳。

已有广东、吉林、河南、四川、浙江等多个省发布了收购存量闲置土地项目的公告。其中，广东前期公布的收储项目最多，合计165个；四川涉及118个项目，105.5亿元，位列第二。

历史上土储专项债主要发行阶段为2017年至2019年，合计土储专项债发行规模占期间新增专项债发行规模的35%。2025年土储专项债重启发行，今年政府安排的4.4万亿元专项债预算中，即使按照15-30%的比例发行，2025年土储专项债发行规模预计在6000亿元-1.2万亿元区间。

预计未来各地将加快公示拟使用专项债回收存量闲置土地的地块清单，并加快专项债发行节奏，特别是“自审自发”试点地区发债节奏或更快。

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