在城市发展的进程中，城市更新扮演着愈发重要的角色，它是提升城市品质、改善居民生活环境、激发城市活力的关键举措。而资金问题往往是城市更新项目推进过程中的一大阻碍，城市更新专项债的出现，为解决这一难题提供了有力的支持。今天，就带大家全面了解城市更新专项债。

1、城市更新主要包含六大领域内容。

2、近年来国家出台诸多政策，大力支持城市更新项目。

3、专项债可以用作城市更新项目资本金，鼓励通过债贷结合等多元金融渠道解决资金问题。

4、科学合理的谋划城市更新项目，先体检、后更新，可以事半功倍。

5、城市更新效益主要体现在社会效益，经济效益主要取决于规划及运营能力。

基础类：主要对小区内水电气管网老化、破损等问题进行改造，确保水电燃气供应稳定安全；对小区道路进行硬化、修复，改善居民出行条件；完善安防设施，如安装监控摄像头、门禁系统等，提升小区安全性。

完善类：为方便老旧小区居民尤其是老年人出行，加装电梯成为重要改造内容；针对小区停车难问题，扩建停车位；增设社区便民服务设施，如社区卫生服务站、小型菜市场等，满足居民日常生活需求。

提升类：引入智慧安防系统，利用智能技术进一步保障小区安全；对小区内具有历史文化价值的建筑、景观等进行保护性修缮，传承城市历史文化记忆。

案例：新津2025年老旧小区改造项目

城中村改造：加快实施群众改造意愿强烈、城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的城中村改造项目。申报项目需纳入住建部门的改造计划。

棚户区改造：支持2024年以前纳入国家计划的棚户区改造项目的收尾，同时，支持新开工的城市危旧房改造项目。加快拆除改造D级危险住房，加固、改建、重建C级危险住房。“一屋一策”提出改造方案。

同时配建保障性住房：解决中低收入群体的住房困难问题。完善区域内基础设施，如对排水管网进行升级，解决雨季积水内涝问题；对道路进行拓宽、翻新，提升交通便利性。

案例：

重庆渝中区通过专项债支持 “两江四岸” 治理，在改造过程中涉及大量棚户区与城中村改造项目，惠及 900 万平方米老旧小区改造，众多居民居住环境得到极大改善。

改造提升商业步行街和旧商业街区，鼓励以市场化方式推动老旧厂区更新改造，盘活利用闲置低效厂区、厂房和设施，植入新业态新功能。对历史文化街区实施保护与活化，对历史建筑进行修缮，保留其原有风貌与特色，结合文旅开发，将历史文化与现代旅游、商业等相结合，打造特色文旅街区，提升区域经济活力与文化影响力，实现文化传承与经济发展双赢。

案例：龙马潭区老旧化工厂区工业遗址建设项目

对化工厂老厂区遗址改建，改建工业文化展示区、改建配套服务设施。建设基础设施：包括配套游客服务中心、游客服务中心配套用房，停车场，配套道路建设、配套管网建设等。

地下综合管廊建设：整合电力、通信、燃气、给排水等多种管线于一体，避免反复开挖路面，提升城市基础设施运行效率与安全性。

海绵城市建设：加快修复受损山体和采煤沉陷区。推进海绵城市建设，巩固城市黑臭水体治理成效，推进城市水土保持和生态清洁小流域建设。持续推进城市绿环绿廊绿楔绿道建设。

其他基础设施建设：加强城市生活污水收集、处理和再生利用及污泥处理处置设施建设改造，推动生活垃圾处理设施改造升级。统筹城市防洪和内涝治理，构建完善的城市防洪排涝体系。

智慧系统打造：运用大数据、物联网等技术，实现智慧城市、智慧市政、智慧交通等建设，完善了区域基础设施条件。推动新型基础设施建设，深化 BIM 技术应用，实施城市生命线安全工程。

对滨水区域进行整治，清理河道垃圾、修复生态，打造亲水平台、休闲步道等设施，供居民休闲娱乐；对公园绿地进行提升，增加绿化面积、优化植物配置、完善园内设施，为居民提供更优质的休闲空间，强调生态与功能复合化。

国家层面高度重视城市更新工作，一系列高屋建瓴的政策不断出台，为城市更新的推进筑牢根基。

聚焦城市更新重点任务时，中央财政在资金与政策方面持续发力。

·“十四五” 以来，累计安排中央补助资金约 1594 亿元，大力支持城镇老旧小区改造，让众多老旧小区重焕生机。

·2023 年以来安排中央补助资金 153 亿元，助力推进城中村改造，改善了大量中低收入群体的居住条件。

·“十四五” 期间安排中央补助资金约 600 亿元，支持 60 个城市系统化全域推进海绵城市建设，带动总投资 1600 亿元，有效提升城市生态韧性。

·2024 年安排中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债等资金超过 4250 亿元，支持地方开展城镇燃气管道更新改造、城市排水防涝提升工程等项目。

·与此同时，积极落实税费优惠政策，如企业所得税 “三免三减半”，城镇土地使用税、城市基础设施配套费、教育费附加减免等，切实减轻企业负担，激发市场活力。

·在项目审批与管理机制上，部分城市简化城市更新项目的审批流程，建立一站式审批服务平台，提高项目审批效率。

从国家到地方，一系列城市更新政策构建起全方位、多层次的政策支持体系，从用地保障、资金支持、税费优惠、项目审批等多方面，为城市更新专项债的高效运作以及城市更新项目的顺利实施提供了坚实保障。

5月，中央办公厅 国务院办公厅印发了《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确提出在债务风险可控前提下，通过发行地方政府专项债券对符合条件的城市更新项目予以支持。

目前，专项债券实行“负面清单”管理，未纳入“负面清单”的项目均可申请专项债券资金，因此，在项目策划时，避免出现楼堂馆所、形象工程、主题公园、仿古街等商业设施。

此外！专项债券用作项目资本金范围方面实行“正面清单”管理，支持城市更新、生态环保、新型基础设施建设等22个领域。国家鼓励多渠道解决项目建设资金，地方政府可以通过“发行资本金”或“债贷结合”的模式，获取更多项目建设资金。

国务院新闻办公室新闻发布会明确：加大对城市更新相关项目的支持。发挥政策性金融的撬动作用，鼓励政策性银行在风险可控、财务可持续的前提下，对符合条件的城市更新项目提供支持。

政策性银行支持棚户区改造、老旧小区改造、人居环境改善、保障性住房建设以及县域公共基础设施和公共服务设施建设。支持范围涵盖了城市更新的绝大多数领域。

鼓励各类金融机构在依法合规、风险可控、商业可持续的前提下积极参与城市更新，强化信贷支持，开发城市更新专项金融产品，吸引社会闲置资金参与。2024年上半年之前，多数城市更新项目由商业银行实施，按照“留改建”5222模式建设，还款来源为拆除后实施土地开发、商品房销售及其他配套设施产生的收入。新的《意见》出台后，这些模式势必会有新的改进。

中央预算内资金支持地下管网更新、老旧小区改造、历史文化街区保护、生态修复等公益性的重大项目。超长期特别国债支持“两重两新”，重点支持人口规模大、密度高的重点城市和中心城区，助力解决诸如燃气管网老化、城市内涝、供水管网漏损等突出问题，为城市更新筑牢根基。

中央预算内资金和超长期国债资金额度有限，可以结合其他资金渠道，多元筹措，综合解决项目资金问题。

意见提出：积极探索政府引导、市场运作、全社会参与的可持续城市更新投融资模式，鼓励民营企业参与基础设施和公用事业特许经营，吸引社会资本、社区、居民等各方面力量踊跃投身城市更新工作。推动符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品、公司信用类债券等，将城市更新项目的未来收益提前变现，实现资金的良性循环。

城市更新应做到“体检先行”“规划先行”。

项目筛选：选择具有明确公益性目标，且能产生一定收益的城市更新项目。项目要符合当地城市发展规划，契合民生需求，如老旧小区改造项目，既能改善居民居住环境，又可通过停车位运营、配套商业租赁等产生收益。

资料收集：全面收集项目相关资料，包括项目地理位置、现状情况、规划设计方案、市场需求分析等。以历史文化街区保护项目为例，需详细收集街区历史文化资料、现有建筑状况、周边商业氛围等信息，为项目谋划提供依据。

收益测算：科学合理地测算项目收益，直接收益可来源于停车场收费、商业租金、广告位租赁等；间接收益如因项目实施带来的土地增值（需与公益性挂钩，如配建保障房提升区域价值）、财政补贴（需纳入预算）等。确保项目总收益能覆盖债务本息1.2 倍以上。财政补贴及政府性基金收入越少越好。

申报材料编制：准备完善的申报材料，包括项目可行性研究报告、项目实施方案、财务评估报告、法律意见书、相关审批文件等。报告内容要详实，突出项目的公益性、收益性与可行性。例如，在项目可行性研究报告中，要详细阐述项目建设的必要性、建设内容、技术方案、投资估算与资金筹措等方面内容。

项目自身收益：停车位收入、充电桩收入、广告位收入、活动场地出租收入、保障房出租收入、便民服务设施出租收入、物业管理收入、产业园区出租收入、景点服务收入、展厅收入等。

政府性基金收入：因项目实施带来的土地增值，对于一些涉及土地开发、保障性住房建设等项目，可通过土地出让收入、住房专项维修资金等政府性基金收入作为还款来源（能少用尽量少用）。

财政补贴：在项目收益不足以覆盖债务本息时，政府可按照相关规定，给予一定的财政补贴，确保专项债按时足额偿还。但财政补贴需纳入财政预算管理，确保财政可持续性（能不用尽量不用）。

项目合规性：严格遵循国家及地方城市更新政策，如《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》等相关文件要求。

项目应聚焦于老旧小区改造、市政基础设施升级、历史街区保护与活化、产业升级载体建设等重点支持领域，严禁用于纯房地产开发项目，不涉及“负面清单”内容。

收益真实性：收益测算要合理，避免过度依赖土地出让收入，应侧重经营性现金流。

前期手续完备：越成熟的项目越好通过。城市更新项目涉及拆迁的需重点关注拆迁的手续、清单明细以及拆迁协议，是否纳入相应的计划。重点支持已开工或者近期可以实现开工的项目。

四川省近两批专项债发行城市更新项目235个，发行金额合计128亿元。其中：第二批发行94.84亿元，发行金额最多的为城中村项目，发行数量最多的为老旧小区改造项目。第三批发行33.16亿元。

城市更新专项债案例的覆盖领域、政策遵循、多元化资金筹措、规范项目管理等方面具有普遍可参考性，各地可结合自身城市定位、资源禀赋和发展需求，选择性借鉴。但在借鉴过程中，需充分考虑本地实际情况，避免盲目照搬，要根据自身特点对成功经验进行调整和创新，探索出适合本地的城市更新专项债运作模式，推动城市更新工作有效开展。

以下是四川省第三批发行成功的城市更新专项债个别案例。